Documentación necesaria para comprar una vivienda en España

La compra de una vivienda es una de las operaciones más importantes en la vida de una persona y también una de las que más documentación exige. Tenerla preparada antes de firmar evita retrasos, sorpresas y la pérdida de arras. Esta guía recoge la documentación habitual que necesitan comprador y vendedor, y la que se presenta en la notaría el día de la escritura.

Documentación del comprador

• Documento de identidad vigente: DNI, NIE en vigor o pasaporte si eres extranjero.
• Justificación de fondos: es cada vez más frecuente que el notario deba dar fe de los medios de pago y que el banco exija documentar el origen de los fondos que se van a destinar a la compra.
• Referencias bancarias o certificado de fondos cuando el pago se realiza con transferencia o cheque.
• Si financieras la compra, la documentación de la hipoteca pre-aprobada o del préstamo.
• En el caso de extranjeros no residentes, además será relevante el NIF que se asigne para tributar por la compraventa.

Documentación del vendedor

Estos son los documentos que el comprador (o su banco) deben revisar con atención antes de comprometerse:

• Escritura de compra o título de propiedad y, en su caso, la inscripción registral actualizada.
• Nota simple del Registro de la Propiedad reciente, que refleja titularidad y cargas (hipotecas, embargos, servidumbres).
• Último recibo del IBI y certificado de estar al corriente en el pago.
• Certificado de deuda con la comunidad de propietarios (imprescindible: el impago de cuotas anteriores puede repercutir en el nuevo propietario).
• Certificado de eficiencia energética (obligatorio para transmitir y vender en España).
• Cédula de habitabilidad (en viviendas de algunas comunidades autónomas) y, en su caso, licencia de primera ocupación.
• Certificados de suministros (agua, luz, gas) o datos de las compañías, útiles para el cambio de titularidad.
• Si hay hipoteca pendiente, información de la carga pendiente y del importe a cancelar.

Es recomendable solicitar estos documentos antes de firmar el contrato de arras y pedir al vendedor que actualice la nota simple unos días antes de la escritura para comprobar que no ha habido cambios de cargas.

Documentación para la notaría el día de la firma

Llegado el día de la firma, se presentan ante el notario:

• Identificación original de comprador y vendedor.
• La nota simple actualizada y los certificados de cargas si el notario los requiere.
• Los recibos y certificados del IBI y comunidad.
• El certificado de eficiencia energética y la documentación urbanística necesaria (negociada previamente).
• Los medios de pago: cheque bancario, transferencia documentada o contravalor en metálico dentro de los límites legales.
• Datos fiscales de ambas partes para la liquidación de impuestos (ITP o IVA y AJD, IRPF).

Muchos notarios anticipan por escrito la documentación que van a necesitar; conviene pedir la lista a la notaría elegida con tiempo.

Consejos finales para evitar sustos

• Revisa la cédula catastral y el deslinde con el catastro para confirmar la superficie declarada.
• Comprueba que el inmueble no tiene cargas ocultas (embargos ajenos) mediante la nota simple.
• Contrasta la IBI y comunidad actuales para no arrastrar deudas ajenas.
• Si compras con financiación, coordina banco y notaría para que la hipoteca y la compraventa se firmen de forma ordenada.

Recuerda: la validez de la compraventa no depende de la inscripción en el Registro, pero la inscripción es la que te protege frente a terceros. No la pospongas.

Gastos de la compraventa y quién los asume

Además de la documentación, conviene tener claro el desglose de gastos, porque su reparto marca el presupuesto final:

• Compraventa entre particulares: el comprador asume habitualmente los gastos de notaría, registro y los impuestos. Si compras vivienda nueva (obra nueva, IVA y AJD) a un promotor, el IVA (10%) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados pesan especialmente.
• Notaría y Registro: se calculan por aranceles oficiales según el precio declarado.
• APIs e impuestos locales: quien los devengue según el pacto; en la práctica cada operación tiene su arreglo.
• Si hay hipoteca: se suman tasación, gestoría y los impuestos de la financiación.

Para no llevarte sorpresas, calcula el presupuesto completo con la calculadora inmobiliaria antes de firmar las arras, y consulta quién paga cada concepto en la pregunta sobre gastos de notaría.

Preguntas frecuentes sobre la documentación de compra

¿Qué pasa si el vendedor no tiene la cédula de habitabilidad?

Depende de la comunidad autónoma y del edificio. Puede retrasar la hipoteca y, en algunos casos, afectar a la habitabilidad legal de la vivienda. Comprueba si la zona la exige y cómo lo gestiona el banco antes de cerrar el precio.

¿El certificado de eficiencia energética es obligatorio?

Sí. Es obligatorio para vender, alquilar o arrendar viviendas en España. Debe entregarse al comprador y contiene una etiqueta de eficiencia; sin él no se puede publicitar la venta correctamente.

¿Necesito el certificado de deuda con la comunidad?

Sí, y es especialmente importante: por ley, el nuevo propietario responde frente a la comunidad de las deudas anteriores (con ciertos límites). Exigir el certificado te protege de arrastrar impagos ajenos.

¿Y si soy extranjero y no tengo NIE?

Puedes tramitar el NIE antes de la compra o, en su caso, obtener el número de identificación fiscal con el que se liquida la operación. La notaría y tu gestoría te indicarán el procedimiento exacto según tu situación (presente o no en España).

Si compras con hipoteca pendiente del vendedor

Una situación frecuente es que la vivienda que compras tenga una hipoteca pendiente del vendedor. En ese caso se suele pactar alguna de estas vías:

• Cancelación anticipada de la hipoteca del vendedor con los fondos de la compraventa, dejando la vivienda libre de carga antes de transmitirte la propiedad.
• Subrogación en la hipoteca: pasas a ser titular del préstamo del vendedor (siguiendo las reglas del crédito inmobiliario), ampliando el importe si lo necesitas y pactando las condiciones con el banco.
• Novación con cancelación y nueva hipoteca en el mismo acto, coordinando al notario la operación completa.

Cada vía tiene requisitos, tiempos y costes distintos. Es imprescindible pedir al banco la nota de la deuda (capital pendiente y cargas) y comprobar que la entidad no cobra comisiones por cancelación anticipada que descompensen la operación. Coordina con el banco y con la notaría el orden de firma para que compraventa y financiación se formalicen sin solaparse.

Tener la documentación completa facilita la firma y reduce riesgos jurídicos. Para estimar los gastos notariales y registrales de tu compra, usa la calculadora inmobiliaria, y consulta el papel que desempeña el notario en la compra del inmueble para saber qué esperar el día de la firma.

⚠️ Aviso informativo: este contenido es meramente informativo y orientativo, con referencias a normativa oficial vigente, y no constituye asesoramiento jurídico. Antes de tomar decisiones con efectos legales o fiscales, consulta con un notario o profesional cualificado.